7月27日，北京市物業管理行業協會對外發布《北京市住宅小區物業服務成本計價規則(試行)》(以下簡稱《計價規則》)。《計價規則》按照《北京市物業管理條例》明確的不同物業服務人及選擇的不同物業服務方式，分別進行了明晰，不僅確定了物業服務成本的計算公式，并將物業服務成本構成費用細分為三級科目。借助“一個公式、三級科目”，北京市住宅小區物業服務成本計價“由難趨易”。
在業內人士看來，《計價規則》的發布，在引導居民關注、參與物業服務工作的同時，將有效促進物業服務費定價、收繳的規范化和公開化，推動物業服務相關主體主動履責，對持續貫徹實施《北京市物業管理條例》具有積極意義。據悉，計價規則將于10月1日起施行。
物業服務成本怎么算
一個公式可搞定
包括業主共同決定委托的物業服務企業、專業單位和其他管理人，被業內統一概括為“物業服務人”。長期以來，物業服務主體在進行費用協商時，經常會混淆物業服務費和物業服務成本等概念，這也使得物業服務費定價、收繳的規范化和公開化受到了一定影響。
從北京市物業管理行業協會此次發布的《計價規則》來看，該規則按照《北京市物業管理條例》明確的不同物業服務人及選擇的不同物業服務方式，分別進行了明晰，確定了物業服務成本計算公式：物業服務成本價格=年度物業服務成本總額/專有部分面積總和/月數。
此外，《計價規則》還就公式中涉及的物業服務成本、年度物業服務成本總額、專有部分面積、月數等名詞通過簡明易懂的語言逐一進行了解釋，其中，重點對物業服務成本的構成進行了詳細定義。
根據《計價規則》，物業服務成本包括物業服務人為該項目進行物業服務實際支出的直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業服務成本計價，應綜合考慮社會價格指數、社會平均工資、社會保險繳納比例、材料采購價格以及水、電、氣、熱等能耗價格的變化。
對于小區業主選擇不同物業服務人的情形，《計價規則》也就物業服務費價格制定的原則進行了明確。
具體來看，對于“業主共同決定聘請物業服務企業的”，物業服務費可采取包干制或酬金制形式計價。其中物業服務成本計算及科目設置應參照本規則執行;采用包干制形式的管理費、利潤比例或酬金制形式的酬金比例由合同雙方約定。
對于“業主共同決定自行管理的”，物業服務費一般按照“以支定收”原則，支出項目依據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《北京市住宅小區物業服務項目清單》及本規則的成本計算及科目設置相關內容，進行相應財務支出。
對于“業主共同決定委托專業單位管理的”，可按委托服務項目支付服務費，其中專業服務成本計算及科目設置應參照本規則相應專業項目執行，各專業單位的管理費、利潤比例由合同雙方約定。
物業成本明細怎么看
三級科目幫助理解
值得一提的是，為了幫助業主詳細了解成本明細，《計價規則》還確立了三級科目，即：明確物業服務成本構成費用細分為三級科目。
具體來看，一級科目為十項基本費用;二級科目在一級科目基礎上進行細分，包含人工、專項服務、安全生產管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等項，并就人工費用的依據進行了明確約定;三級科目為各項物業服務成本明細，在二級科目基礎上除人工費用外，其他科目依據《北京市住宅小區物業服務項目清單》及財務管理相關規定，對支出科目進行細分。
據《計價規則》，具體項目的物業服務成本費用按服務雙方約定執行的物業服務標準計算，參照第三級科目計算物業服務成本總額，確保服務合同、標準、內容清單和費用間“真發生、對得上，算得清”。
同時，《計價規則》還對物業服務成本計價其他可能存在的情況進行了補充說明。比如：不同服務標準、服務內容的物業可按此公式單獨計算單位物業服務成本;在物業服務期內，物業服務各項成本將隨本市相關成本規定調整而適時調整。
規范物業服務市場規則
利好行業環境優化
談及《計價規則》發布的意義，北京市住建委相關負責人表示，《計價規則》的發布，嚴格落實了條例規定，推動物業管理相關主體遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向北京商報記者表示，計價規則詳細列舉物業服務成本費用涵蓋內容，將物業收取費用明細透明化，并明確各項能耗費用計算單價以最新政府定價為標準，一方面進一步規范物業服務體系，避免行業物業費用差異較大引起的部分市場亂象，另一方面合理的物業費用降低業主經濟壓力，同時減少業主與物業糾紛的發生;其次，專業性較強的服務內容由專業公司承接，有效避免物業公司對小區項目承包的壟斷行為，并提升了項目執行的專業性和業主的滿意度。
“計價規則對物業收費的項目、標準、及用途都有明確的要求，隨著規則的落地，一方面物業費用的收取將趨于合理化，有效減少業主對物業費用收取不合理的質疑聲音，物業服務體系進一步完善，另外為能夠長久生存，物業企業也將不斷提高服務水平，改進服務質量。”陳霄如是說道。
(記者 盧揚 榮蕾)
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