承租人拒交房租且拒絕返還房屋，出租人該如何處理?近日，家住樊城的馬先生因房屋租賃糾紛而苦惱，趁著“周四律師有約”活動(dòng)在開展的機(jī)會(huì)，向社區(qū)律師咨詢，如何通過合法的手段讓租戶騰退出房屋。
【居民求助】
馬先生是樊城區(qū)某數(shù)碼城的一位業(yè)主。去年10月底，馬先生將名下一套房租賃給向某使用，房屋租期為半年，終止時(shí)間為今年4月底，租金為每個(gè)月1300元人民幣，水電費(fèi)由租戶自行承擔(dān)。租賃合同簽訂后，向某按照約定向馬先生交了3000元押金。今年2月份開始，向某一直拖欠房租以及水電費(fèi)，馬先生多次催繳均未果。于是，馬先生在今年3月初要求向某搬出其房屋，但再次遭到向某的拒絕。
【以案說法】
今年4月下旬，馬先生來到某社區(qū)咨詢社區(qū)律師，湖北法正大律師事務(wù)所李佳容律師了解事情的經(jīng)過后，先向馬先生釋法。李律師表示，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，依法、依協(xié)議履行法律義務(wù)。
向某按照雙方當(dāng)事人的約定每月支付租金，但今年2月份以來，向某未再支付租金，已經(jīng)違背了民事主體從事民事活動(dòng)應(yīng)遵守的誠實(shí)信用原則，其行為已導(dǎo)致拒絕履行合同的結(jié)果，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十二條之規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。馬先生享有合同解除權(quán)，可通知向某解除合同，要求其在一定期限內(nèi)騰退房屋并繳納租賃期間的合理費(fèi)用，如果屆時(shí)向某仍然拒不搬走，馬先生可以對(duì)向某租住的房屋進(jìn)行換鎖。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百四十七條之規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)。向某如果不履行合同約定，不履行債務(wù)，馬先生可以對(duì)出租房屋內(nèi)的物品進(jìn)行留置;合理期限內(nèi)，馬先生應(yīng)當(dāng)保管好物品，限定期限內(nèi)向某仍然不履行債務(wù)的，馬先生可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣留置的財(cái)產(chǎn)，予以受償。
據(jù)此，李律師建議馬先生可以先請(qǐng)社區(qū)工作人員上門調(diào)解，或者直接通知向某解除合同，要求其限期騰退房屋并繳納租賃費(fèi)用。如果以上方法未達(dá)到效果，馬先生可以起訴到人民法院予以維權(quán)。馬先生聽了李律師的解答后，表示先回去與租戶協(xié)商解決。
【延伸解讀】
日常生活中，市民在租房過程中經(jīng)常會(huì)碰上各種法律問題，比如，簽訂合同后，一方違約，守約方應(yīng)如何行使合同中約定的解除權(quán)?承租人自己添置的裝修物如何處理?房東拖延收房，空置期房租誰負(fù)擔(dān)?
為此，記者采訪了湖北法正大律師事務(wù)所李佳容律師。
李律師表示，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。解除合同也是有期限的，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。如果對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。如果租戶不愿意再承租房屋，應(yīng)當(dāng)及時(shí)騰退房屋，在租期屆滿之前通知房東表達(dá)自己不再承租的意思，如果房東故意不回復(fù)或者找不到房東，租戶可以通知房東的近親屬、單位或見證部門按到期日搬遷，并留存已通知的相關(guān)證據(jù)。如果房東延遲收房，租戶可以在騰退房屋后，邀請(qǐng)房東的鄰居或者房東的親屬、街道居委會(huì)等有關(guān)部門見證退房后的房屋狀況，并用手機(jī)記錄下租賃房屋內(nèi)各設(shè)施的使用情況。因房東一方的原因?qū)е伦赓U房屋遲延歸還的，空置期間的房屋租賃費(fèi)用，租戶不再承擔(dān)。
關(guān)于租戶改動(dòng)房屋的相關(guān)問題，承租人出于個(gè)人便利或生活習(xí)慣等因素想對(duì)房屋進(jìn)行改動(dòng)，應(yīng)當(dāng)先詢問房東的意見，得到同意后再對(duì)房屋進(jìn)行裝修改動(dòng)。《民法典》作為市民生活的百科全書，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，除了當(dāng)事人雙方另有約定之外，裝飾裝修物作以下處理：房東同意租戶裝飾裝修的情況：
(一)諸如墻上的相框、窗簾等未形成附合的裝飾裝修物，如果房東不愿利用的，租戶可以拆除，但是拆除過程中造成房屋損失的，租戶應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀;如果房東同意利用的，可以折價(jià)歸房東所有。
(二)在裝飾裝修物已與房屋形成附合時(shí)，如果合同無效，房東同意利用的，可折價(jià)歸房東所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。如果合同依法解除而又沒有對(duì)裝飾裝修物作出約定的，可按照雙方的過錯(cuò)情況處理。未經(jīng)房東同意裝飾裝修的情況：裝飾裝修費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)。房東請(qǐng)求租戶恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
(記者 趙亞麗)
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